<img src="http://urist39.com/images/300x168.jpg" />    ВОПРОСЫ и ОТВЕТЫ:   У нас в многоквартирном доме вышел из строя общедомовой прибор учета использования тепла в отопительной системе. С момента поломки прибора нам управляющая компания стала выставлять счета за отопление, ссылаясь на то, что в случае отсутствие прибора оплата за отопление производится в общим нормам, которые раскладываются на весь год. Законно ли это, что нам делать и кто должен ремонтировать прибор?   При отсутствии в жилом доме или в помещениях многоквартирного дома коллективных (общедомовых), общих (квартирных) и индивидуальных приборов учета размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из норматива потребления тепловой энергии на отопление (ст. 20 Постановления Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 в редакции от 26.03.2014 г.). Нормативы отопления жилых помещений принимаются местным уполномоченным органом при участии ресурсоснабжающих организаций и остаются неизменными в течение трех лет.  Оплата услуг осуществляется либо в отопительный сезон, либо плата за отопление раскидывается на весь год в зависимости от того, как это предусмотрено договором между собственниками квартир и управляющей компанией.  В случае выхода прибора учета из строя (изменение обстоятельств) то новый порядок оплаты (оплата по нормативу) вводится не с момента выхода прибора из строя, а с момента предоставления услуг в отсутствии прибора учета.  Например, прибор учета вышел из строя в мае, а отопительный сезон начался с 15 октября. Оплата по новым условиям при неисправном приборе должна начисляться с 15 октября.  Что касается ремонта, то этим занимается управляющая компания, если прибор учета отнесен к общедомовому имуществу; ресурсоснабжающая компания, если прибор учета не является общедомовым, то есть находится вне дома. Сам же ремонт должны проводить специалисты, с кем заключен договор на такого рода услуги.   Мы приобрели квартиру в многоквартирном доме на первом этаже, где нет лифта. Можем ли мы сделать пристройку к квартире в том месте, где этажами выше находятся балконы и что для этого нужно сделать?   Можете, но только в том случае, если ваш дом не занесен в реестр исторических ценностей.  Кроме того необходимо помнить, что площадь планируемой пристройки не должен превышать 10 % первоначальной площади квартиры.   Поскольку планируемая на возведение пристройка отнесена не к перепланировке, а к реконструкции (&quot;Градостроительный кодекс Российской Федерации&quot; от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 25.06.2012), необходимо получить соответствующее разрешение, для чего: 1). Подать в местную администрацию заявление на получение разрешения для разработки проекта, документ на право собственности, техпаспорт квартиры, и заявление заказчика с обоснованием реконструкции. 2) Получив разрешение найти лицензированного или сертифицированного строительного подрядчика и заказать у него проект на такую пристройку; 3) Проект пристройки согласовать у главного архитектора района и получить в администрации распоряжение на такую пристройку. 4) Утвердить работы в управляющей компании и получить ордер на складирование строительных материалов и вывозку мусора. 5). Написать заявление в БТИ с целью провести регистрацию, а также оплатить их услуги.  После окончания работ получить в администрации акт о вводе в эксплуатацию реконструированной квартиры и внести в технический паспорт квартиры соответствующие изменения, либо получить новый технический паспорт. В составлении акта участвует специальная комиссия, в которой должны обязательно быть представители администрации района, управляющей компании, пожарных, санэпидемстанции и других органов контроля.

Некоторые вопросы ЖКХ, или… за что мы платим?

<img src="http://urist39.com/images/300x168.jpg" />    ВОПРОСЫ и ОТВЕТЫ:   Мы получили от министерства обороны квартиру и приватизировали ее в судебном порядке на всех членов семьи. После того, как мы захотели выбрать другую управляющую компанию, нам разъяснили, что управляющую компанию от министерства обороны «Славянка» мы поменять не можем, поскольку земля, на котором находится наш многоквартирный дом, принадлежит министерству обороны. Что нам делать?   Вся придомовая территория, относящаяся к многоквартирному дому, принадлежит в равной мере всем собственникам жилых и нежилых помещений многоквартирного дома (ч. 1 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).  Факт приватизации вами квартиры в судебном порядке говорит о том, что часть земельного участка придомового принадлежит вам, а не министерству обороны. Для того, чтобы избрать другую управляющую компанию, 50% площади всех квартир в доме должны принадлежать гражданам в виде собственности, тогда общим собранием собственников вы можете избрать другую управляющую компанию, оформить это документально и в случае возникновения проблем, которые чинит прежняя управляющая компания, обратиться в суд.   Наша управляющая компания через два года решила взыскать с жильцов расходы воды на общедомовые нужды и после обращения к ним разъяснила нам, что расчет осуществлен за все два года с момента сдачи дома в эксплуатацию. Законно ли это?   Приведенный вами случай выставления счетов за использование воды в общедомовых нуждах является нарушением, поскольку такие расчеты должны проводиться не задним числом, а с момента вселения жильцов в дом. Нарушение в том, что в дом жильцы вселялись в разное время, и те, кто вселился позже, должны будут в вашем случае оплачивать общедомовые нужды за тех, кто вселился раньше.  Более того, при вселении жильцов в дом, не все индивидуальные приборы расхода воды в квартирах показывали ноль, и эти показания указаны в актах приема квартиры жильцами, соответственно и учет расхода воды по общедомовому прибору должен начинаться не с нуля.   Нам на дом установили общедомовой прибор расхода воды только в июне 2014 года. С какого времени должны выставлять счет за расход воды за общедомовые нужды?   Счет за расход воды в общедомовых нуждах должны выставлять с момента введения в эксплуатацию общедомового прибора учета воды (Правила предоставлении коммунальных услуг Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354). При этом необходимо помнить, что на день введения общедомового прибора учета должны быть сняты показания всех индивидуальных приборов учета во всех квартирах, с чего и должен производиться расчет, в противном случае в расчетах будут ошибки, которые можно оспорить.

<img src="http://urist39.com/images/300x168.jpg" />    ВОПРОСЫ и ОТВЕТЫ:   Мы проживаем в многоквартирном доме и у нас в квартире, которая находится в нашей собственности двухконтурный котел. Мы обнаружили неисправность в системе отопления, которое скорее из-за появившейся неисправности в котле и обратились в управляющую компанию, где нам сообщили, что неисправность котла будет устранена за наш счет. Законно ли это и что нам делать в случае, если это нарушение?   Котел обслуживается в течение гарантийного срока ремонтной организацией согласно заключенному между организацией и обслуживающей ваш многоквартирный дом управляющей компанией. В течение гарантийного срока котла, который должен быть указан в договоре, ремонт котлов, включая замену деталей и стоимость самой деталей, должен осуществляться за счет этой обслуживающей организации. После прохождения гарантийного срока вы оплачиваете только неисправную подлежащей замене деталь, но вот саму замену или работу по ремонту системы отопления должна оплачивать управляющая компания в счет оплаты за содержание жилья (Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354).  Если эти условия не соблюдаются, вы можете оплатить эти услуги, а потом обратиться в суд о возврате незаконно удержанных денежных средств с ответчика в виде перерасчета оплаты за содержание жилья.   В нашем доме отсутствует общедомовой прибор учета подаваемой в дом воды. До недавнего времени мы оплачивали коммунальные услуги за воду только по индивидуальным приборам учета, но управляющая компания нам выставила счет за воду - общедомовые нужды. На наше обращение сотрудники компании пояснили, что расчет производится по усредненным данным соседних домов, где есть общедомовые приборы учета расхода воды. Законно ли это?   При наличии в помещениях индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета и при отсутствии коллективных (общедомовых) приборов учета размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета (ст.16 Правил предоставлении коммунальных услуг Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354). Эти правила действуют до 1 января 2015 года.  В вашем случае вам необходимо обратиться в управляющую компанию с претензией и не оплачивать незаконные начисления за общедомовые услуги расхода воды.

<img src="http://urist39.com/images/300x168.jpg" />    ВОПРОСЫ и ОТВЕТЫ:   Мы, жильцы одного из многоквартирных домов решили выбрать управляющую компанию общим собранием жильцов, но председатель и секретарь без всякого голосования назначили себя сами и решили миссию проведения общего собрания взять на себя. Законно ли это?   Основными атрибутами, с чего начинается общее собрание жильцов многоквартирного дома после их уведомления о дне, времени и месте проведения, это назначение и выборы секретаря общего собрания, который ведет протокол общего собрания, и выборы состава счетной комиссии общего собрания, которая занимается подсчетом голосов. Общее собрание может вести либо председатель, которого выбирают также общим голосованием жильцы многоквартирного дома, либо один из жильцов, вызвавшийся на ведение собрания. Если эти условности не соблюдены, например председатель, секретарь, комиссия определились сами по себе без голосования, то вы можете опротестовать это непосредственно в ходе собрания и поднять вопрос на голосование. Если это не было вами сделано непосредственно в ходе проведения общего собрания, в дальнейшем этот факт не является основанием для признания судом общего собрания не действительным, если только не допущены другие нарушения, например не было кворума собрания, или допущено нарушение в подсчете голосов и.т.д (глава 9.1 ГК РФ).   Имеют ли право голоса проживающие в многоквартирном доме наниматели квартир при выборе управляющей компании?   Правом голоса при выборе управляющей компании обладают только собственники квартир, или собственники доли квартиры в многоквартирном доме. За несовершеннолетних собственников представителями выступают их родители. Наниматели права голоса не имеют, хотя присутствовать на собрании и вносить предложения могут.   При каком количестве голосов результаты общего собрания жильцов многоквартирного дома считаются полномочными?   Общее собрание собственников правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие 50 % собственников помещений в данном доме или их представители. Решение собрания согласно новому Положению о собраниях жильцов многоквартирных домов, введенного с 1 января 2014 года, считается полномочным, если более половины из присутствующих проголосовали за данное решение.  Причем, при подсчете голосов, влияющих на выбор той или иной управляющей компании, при подведении итогов определяется не количество людей, а количество площади во владении данных собственников (ст. 37 ЖК РФ; п. 3 ст. 48 ЖК РФ).

<img src="http://urist39.com/images/300x168.jpg" />    ВОПРОСЫ и ОТВЕТЫ:   После того, как мы обнаружили излишние неправомерные начисления, производимые управляющей компанией за жилищно-коммунальные услуги, мы направили ее руководителю возражения. Излишние начисления не прекратились и мы стали оплачивать только ту часть, которая по нашему мнению была законной. Тем временем по квитанциям образовывалась мифическая задолженность. Через четыре года мы получили уведомление из коллекторской организации о возмещении той самой мифической задолженности, образовавшейся за четыре года. Что можно в данном случае сделать?   Споры о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг разрешаются исключительно судом в порядке гражданского судопроизводства.   В данной ситуации вам необходимо обратиться с заявлением в прокуратуру на незаконное действие колекторской организации и подать иск в суд об оспаривании задолженности. При обращении в суд необходимо будет представить квитанции об оплате ЖК услуг за последние 3 года (срок исковой давности).  Другое развитие событий: сама коллекторская организация после направления вам уведомления об образовавшейся задолженности может обратиться в суд с заявлением о выдаче судебного приказа на взыскание долга, и в ваш адрес может быть направлен после этого судебный приказ (судебное постановление) о взыскании задолженности. В этом случае вам необходимо в течение 10 дней с момента получения такого постановления (судебного приказа) обратиться в тот же суд с возражениями относительно его исполнения с приложением копий квитанций об оплате вами коммунальных услуг (ст.128 ГПК РФ).  Судья отменяет судебный приказ, если от должника в установленный срок поступят возражения относительно его исполнения. В определении об отмене судебного приказа судья разъясняет взыскателю, что заявленное требование им может быть предъявлено в порядке искового производства (ст.129 ГПК РФ).  При обращении коллекторской организации в суд с иском о взыскании задолженности вам необходимо заявить о рассмотрении судом только той части задолженности, которая образовалась за последние три года до дня подачи иска, ссылаясь на срок исковой давности, установленной законом.    Что делать если мировой суд вынес решение, которым взыскал задолженность за жилищно-коммунальные услуги, образовавшуюся в течение последних 6 лет?   Срок исковой давности составляет 3 года (ст. 196 ГК РФ). Исходя из этого, суд должен брать во внимание только ту задолженность, которая образовалась за последние три года до дня подачи управляющей компанией иска на взыскание задолженности. Выход суда за границы исковой давности при рассмотрении дела является нарушением.  В данном случае вам необходимо подать апелляционную жалобу в районный суд. Надо помнить, что апелляционная жалоба подается в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Золотарев Михаил Юрьевич