Золотарев Михаил Юрьевич

        21 правило залога от Пленума Верховного суда.

        1). Госрегистрация ипотеки:

Ипотека подлежит госрегистрации и как обременение считается возникшей с момента такой регистрации, напоминает Пленум ВС. 

        Если третье лицо хочет приобрести залоговую недвижимость, ему следует проявить осмотрительность и получить дополнительные сведения о юридической судьбе вещи и обеспеченного обязательства. При наличии в ЕГРН записи про обременение уже не удастся сослаться на незнание его условий даже в том случае, если какую-то информацию не вносили в реестр (п. 16 постановления).

        2). Одна или несколько:

        В залог можно передать как одну конкретную вещь, так и несколько вещей: в договоре надо указать сведения, позволяющие их однозначно идентифицировать (п. 20 постановления).

        3). Залог будущего:

        Вещи, которые залогодатель создаст или приобретет в будущем, нужно как-то идентифицировать. Например, указать ориентировочную мощность создаваемого оборудования. Подойдут любые характеристики и свойства вещи, даже описываемые с отсылкой к договору о приобретении предмета залога.

        Важно, чтобы условия договора залога позволяли окончательно идентифицировать вещь на момент возникновения у залогодателя прав на нее. В таком случае заключать отдельное дополнительное соглашение для последующей идентификации вещи не надо (п. 20 постановления).

        4). Адрес ипотеки:

        Если предметом ипотеки является будущая недвижимость, то индивидуализировать ее в договоре можно с помощью, например, строительного адреса и ориентировочной площади будущего здания или помещения и других характеристик из проектной документации. 

         «В этом случае необходимые для регистрации обременения данные, позволяющие окончательно идентифицировать вещь, указываются в заявлении о госрегистрации ипотеки, подаваемом залогодателем и залогодержателем совместно», – пишет Пленум.

        Для определения уже имеющейся недвижимости, передаваемой в залог, нужно указать ее наименование и точное местонахождение или кадастровый номер (п. 22 постановления).

        5). Преобразованный залог:

        В случае реконструкции предмета залога, его переработки или иного изменения залог сохраняется, если стороны не договорились об обратном. При этом не требуется вносить в договор залога изменения, касающиеся описания предмета залога.

         «При объединении земель, одна из которых под обременением, залог распространяется на весь образованный участок», – подчеркивает Пленум.

        Регистрация ипотеки в отношении образованных земельных участков проводится регистрирующим органом одновременно с регистрацией права собственности на них  (п. 23 постановления).

        6). Обязательная регистрация:

        Спрятать недвижимость от взыскания не получится: залогодатель обязан зарегистрировать право собственности на недвижимость, которая должна перейти в залог по договору, подчеркивает Пленум. При уклонении залогодателя от исполнения такой обязанности госрегистрация права собственности на такой объект произойдет на основании решения суда, принятого по иску залогодержателя об обращении взыскания на предмет залога (п. 24 постановления).

        7). Гибель залога:

        Если предмет залога погиб или поврежден, то залогодатель может «в разумный срок» восстановить его или заменить другим равноценным имуществом. Если он не воспользуется своим правом, то залогодержатель праве потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства (п. 26 постановления).

        8). Обеспечиваемое обязательство:

Залогом можно обеспечить как денежные, так и неденежные обязательства – например, по передаче товара, выполнению работ, оказанию услуг или воздержанию от совершения определенных действий. В случае обеспечения неденежных обязательств залогом кредитор получит свое так же, как и при обеспечении денежного обязательства.

         «Залогом может обеспечиваться исполнение договорных обязательств, а также обязательств, возникших из иных оснований, например обязательств вследствие причинения вреда, обязательств по возврату неосновательного обогащения или полученного по недействительной сделке», – закрепляет ВС (п. 28 постановления).

        9). Ограничение размера:

        По общему правилу, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения – включая суммы основного долга, неустойки и проценты за пользование денежными средствами. 

        Ограничение объема обеспечиваемого требования может быть предусмотрено законом или договором, напоминает Пленум. В таком случае обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей согласованную общую твердую сумму, не считаются обеспеченными залогом и не могут быть погашены за счет заложенной вещи преимущественно перед другими кредиторами.

         «Отсутствие в договоре залога условия о размере, порядке уплаты процентов за пользование кредитом не свидетельствует об ограничении обеспеченных залогом требований только суммой основного долга по кредитному договору», – отмечает ВС. Сомнения, противоречия и неясности в наличии ограничения толкуются в пользу его отсутствия (п. 30 постановления).

        10). Изменение сроков:

        Иногда стороны обеспеченного залогом обязательства увеличивают срок его исполнения без согласия залогодателя. В таком случае, если нет оснований для досрочного предъявления основного требования, кредитор не может взыскать предмет залога до истечения увеличенного срока.

         «В этом случае срок действия залога исчисляется так, как если бы обеспеченное залогом обязательство не было бы изменено», – говорится в проекте постановления.

        В случае уменьшения срока кредитор вправе требовать обращения взыскания на предмет залога только после истечения срока исполнения обеспеченного залогом обязательства, который был установлен изначально (п. 34 постановления).

        11). Подсудность и арбитражное соглашение:

        Пленум закрепляет правило, по которому соглашение об изменении подсудности и арбитражное соглашение между кредитором и основным должником не должно нарушать права залогодателя. При этом именно залогодатель должен доказать, в чем состоит нарушение его прав и законных интересов.

        Если суд признает, что оговорка о выборе суда, арбитражное соглашение или соглашение о применимом праве распространяются на залогодателя, то дополнительные издержки последнего кредитор и основной должник возместят солидарно (п. 35 постановления).

        12). Заранее согласен на все:

Залогодатель может заранее согласиться отвечать перед кредитором на измененных условиях основного договора. Такое согласие охватывает все изменения основного обязательства и не требует оформления дополнительного соглашения к договору залога каждый раз, когда меняется основное обязательство. 

         «Заранее данное согласие должно быть явно выраженным и предусматривать пределы изменения обеспеченного залогом обязательства», – предупреждает ВС (п. 36 постановления).

        13). Расторжение договора:

        После расторжения договора, из которого возникло обеспеченное залогом обязательство, сам залог продолжает обеспечивать исполнение тех обязанностей, которые не прекратились или возникли в связи с расторжением основного договора. Например, залог обеспечивает уплату основной суммы долга и процентов по кредитному договору, требование о возврате полученного по договору или о компенсации его стоимости (п. 38 постановления).

        14). Продажа залога и ответственность нового собственника:

        В случае продажи заложенной вещи без согласия залогодержателя тот вправе как потребовать исполнения по основному обязательству, так и предъявить требование о возмещении убытков к залогодателю. Кроме того, залогодержатель вправе обратиться к новому собственнику спорной вещи с требованием о ее взыскании.

         «В целях исключения неосновательного обогащения к требованиям залогодержателя к залогодателю и новому собственнику вещи в совпадающей части подлежат применению нормы о солидарных обязательствах», – подчеркивает ВС.

        При этом Пленум защищает добросовестных приобретателей заложенного имущества, которые не знали о залоге – для них обязательство прекращается (п. 39 постановления).

        15). Просрочка ежемесячных выплат:

        Если залогом обеспечено денежное обязательство, исполняемое периодическими платежами – например, возврат кредита, – основанием для обращения взыскания на предмет залога станет только «систематическое нарушение сроков внесения таких платежей». 

        ВС подчеркивает, что «систематическая» просрочка – более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или направления уведомления об обращении взыскания на заложенную вещь. Даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

        Сами по себе факт оплаты просрочки и продолжения платежей в соответствии с установленными договором сроками не спасет от взыскания залога, подчеркивает Пленум (п. 52 постановления).

        16). Несоразмерное требование:

        Обращение взыскания на предмет залога не допускается, если нарушение по оплате оказалось незначительным и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенной вещи (п. 53 постановления).

         «Незначительность нарушения и несоразмерность требований предполагаются, если сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от стоимости заложенной вещи, а период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев».

        При этом «незначительность» можно расширить прямо в договоре залога, намекает ВС – например, указать, что нарушение незначительно, если сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 10% от стоимости заложенной вещи (п. 54 постановления).

        17). Внесудебное взыскание:

        Стороны вправе договориться о взыскании во внесудебном порядке – как в основном договоре залога, так и в любое другое время в дополнительном соглашении (п. 59 постановления).

        Соглашение о внесудебном порядке, содержащееся в отдельном документе, должно быть заключено в той же форме, что и договор залога, подчеркивает Пленум. Например, обращение взыскания по исполнительной надписи нотариуса допускается лишь на основании нотариально удостоверенного соглашения (п. 60 постановления).

        Соглашение о внесудебном порядке не подлежит государственной регистрации – вне зависимости от того, содержится оно в отдельном документе или нет. При этом в ЕГРН вносятся сведения о возможности внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки (п. 61 постановления).

        Наличие соглашения о внесудебном порядке не лишает залогодержателя права взыскать имущество через суд (п. 64 постановления).

        18). Вместе и по отдельности:

        ВС разрешает предъявлять требования к залогодателю – третьему лицу в рамках процесса по взысканию основного долга. Можно подать и отдельный иск к залогодателю, тогда его могут привлечь к рассмотрению иска в качестве третьего лица.

        Если основной должник не привлекался к делу по иску залогодержателя к залогодателю, то обстоятельства, установленные при рассмотрении этого спора, не будут иметь для него преюдициального значения. В то же время, суд должен будет учесть их в рамках спора о требованиях к должнику. «Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу об обращении взыскания на заложенное имущество, он должен указать соответствующие мотивы», – подчеркивает ВС (п. 66 постановления).

        19). Правила подсудности:

        Иски об обращении взыскания на движимую вещь должны рассматриваться по адресу или месту жительства ответчика. Иски о взыскании недвижимости и признании ипотеки прекращенной рассмотрят с соблюдением правил об исключительной подсудности – то есть, по месту нахождения этого имущества (п. 67 постановления).

        20). Отсрочка продажи:

        При взыскании предмета залога суд может дать должнику отсрочку продажи заложенной вещи с публичных торгов на срок до одного года – но только при наличии уважительных причин (п. 77 постановления).

        Предоставляя отсрочку, суд вправе обязать должника или залогодателя периодически платить определенную сумму в счет погашения долга по обеспеченному требованию. В случае неисполнения этого обязательства суд может аннулировать отсрочку (п. 78 постановления).

        При этом отсрочка невозможна, если может существенно подпортить финансовое положение залогодержателя или если тот уже параллельно банкротится (п. 81 постановления).

        21). Оставить нельзя продать:

        Если залогодержатель решил оставить заложенную вещь себе, то ему не нужно заключать с залогодателем отдельный договор купли-продажи (п. 90 постановления).

        Оставить недвижимость за собой залогодержатель может после признания несостоявшимися публичных торгов. Тогда для регистрации перехода права собственности в ЕГРН можно предоставить протокол о признании повторного тендера несостоявшимся.

        Если цена, по которой залогодержатель приобрел предмет залога, оставив его себе, превышает размер обеспеченного требования, придется возместить залогодателю разницу в стоимости (п. 91 постановления).

        Если залогодержатель не воспользуется правом на оставление предмета залога за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися – залог прекратится (п. 92 постановления).

        Материал опубликован здесь: ПравоРУ от 01.06.2023г.