Золотарев Михаил Юрьевич

Супружеская чета (назовем ее «Б»-вы), имеющая двух несовершеннолетних детей, с целью обретения квартиры 16 мая 2013 года заключила с гражданкой «Р» предварительный договор купли продажи квартиры, и внесли задаток в размере 30 000 рублей, о чем указали в предварительном договоре. Срок заключения основного договора был установлен 10 июня 2013 года.

Но основной договор так и не был заключен 10 июня 2013 года. Супружеская чета «Б»-вы для оплаты стоимости квартиры пыталась продать комнату в общежитии, чтобы пополнить недостающую часть денежных средств для покупки квартиры. Но вот для продажи комнаты в общежитии требовалось заключение органа опеки и попечительства на ребенка от первого брака гражданина «Б»-ва, а для получения заключения опеки требовалось согласие родного отца ребенка, о чем покупатели «Б»-вы известили продавца.

Ответ от отца был получен только 21 июня 2013 года, а заключение еще позже. Основной договор так и не был заключен, а гражданка «Р», которая спешила с продажей и не могла ждать, продала свою квартиру другим покупателям.

«Б»-вы подали иск в суд и ссылаясь на ст. 381 ГК РФ истребовали:
- двойную сумму задатка 60 000 рублей;
- проценты за пользование чужими денежными средствами 7768,75 рублей;
- затраты по оценке стоимости квартиры 2800 рублей;
- почтовые расходы 170,64 рублей;
- расходы на выписку из ЕГРП 202 рубля;
- компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей;
- и расходы по уплате госпошлины.

В соответствии с п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Если же за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

21 июня 2016 года судья Московского районного суда г. Калининграда Вольтер Г.В. (Галина Викторовна) вынесла решение, которым исковое требование «Б»-вых оставила полностью без удовлетворения.

Судья Вольтер Г.В. мотивировала свое решение тем, что «Б»-вы не предъявили доказательств того, что основной договор не был заключен по вине ответчика гражданки «Р». Более того в исковом заявлении и в судебном заседании истица «Б»-ва указала, что основной договор не был заключен в срок из-за невозможности предоставления ими («Б»-выми необходимых документов). То есть, вина не заключения основного договора в самих «Б»-вых, поскольку они не предоставили своевременно документы для оформления основного договора.

Не согласившись с данным решением гражданка «Б»-ва подала апелляционную жалобу, в которой всю вину неисполнения основного договора пыталась переложить на гражданку «Р». Наверное (по мнению «Б»-вой) «Р»-на должна была ждать не взирая ни на что, поскольку видите ли была извещена о причинах издержек. Но все дело в том, что эти обязательства (ждать и не совершать никаких действий по извещению другой стороны) не были прописаны в условиях договора. А раз это не прописано в договоре, то и требования гражданки «Б»-вой попросту беспочвенны.

Гражданка «Р» направила возражение.

В апелляционной жалобе гражданка «Б»-ва указала, что основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по независящим от них обстоятельствам, что установленный предварительным договором срок заключения основного договора являлся ориентировочным, и что ответчик отказался от сделки, не уведомив их об этом.

Суд апелляционной инстанции счел эти доводы истицы необоснованными, сославшись на уже указанную судом первой инстанции норму: п. 2 ст. 381 ГК РФ (и другие нормы). Более того суд апелляционной инстанции привел условия договора, подписанного сторонами, а именно: «Пунктами 6.1-6.2 предварительного договора предусмотрено, что указанный в нем задаток в размере 30000 руб., в случае неисполнения данного договора по вине продавца, уплачивается продавцом покупателю в двойном размере, а в случае неисполнения предварительного договора по вине покупателя, полученный продавцом задаток не возвращается» .

28 сентября 2016 года судьи судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда Ольховский В.Н., Алферова Г.П., Ганцевич С.В. вынесли апелляционное определение, которым решение Московского районного суда г. Калининграда от 21 июня 2016 года оставили без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.


С нашей точки зрения судьи в двух инстанциях правильно рассмотрели дело, не нарушив права сторон. А другим пусть послужит уроком, чтобы на подводные камни не налететь при совершении сделки купли продажи. При сделке необходимо учитывать все нюансы. Не можете своевременно оформить и представить документы для оформления основного договора, значит дату оформления самого договора необходимо устанавливать на более позднее время. Если хотите, чтобы залог не остался у продавца в случае вашей вины, как покупателя, то необходимо обговаривать в предварительном договоре о том, что залог одновременно является платой за квартиру и включается в общую стоимость квартиры при покупке и. т.д.. И это еще не все.

Поэтому, лучше всего, при совершении таких крупных сделок, пользоваться услугами подготовленного юриста (дешевле будет потом).