Золотарев Михаил Юрьевич

        1 сентября 2022 года вступили в силу поправки к жилищному кодексу, которые ввели так называемый запрет на микродоли. Теперь нельзя выделить в жилье долю меньше 6 м². Но для некоторых сделок все еще есть исключения.

        До вступления в силу данного правила, жилье разрешали делить на доли любого размера. Например, можно было купить 1/300 московской квартиры ради прописки, льгот и выплат. Или получить в наследство 1/20 квартиры и распоряжаться этой долей на свое усмотрение: скажем, поделить ее на пять частей и подарить посторонним людям. Те вселялись и пользовались общей кухней и санузлом, а владельцы 19/20 вынуждены были мириться с дискомфортом или продавать жилье на невыгодных условиях.

        В некоторых квартирах были сотни собственников и зарегистрированных. Государство несколько раз пыталось разобраться с этой проблемой.

        Теперь, с 1 сентября запрещены сделки с долями в жилье, если в результате собственнику будет принадлежать меньше 6 м² общей площади. То есть купить 1/100 столичной квартиры невозможно. И продать посторонним людям унаследованную 1/20 однушки – тоже нет.

        Если такая сделка каким-то образом произойдет, она будет ничтожной. Обычно это проблема покупателя. Он потеряет право собственности, а вот деньги могут и не вернуться.

        Запрет на микродоли коснется только сделок, начиная с сентября 2022 года. Если до поправок собственнику уже принадлежала 1/100 квартиры, эту долю не заберут. Но вот распорядиться ею будет проблематично: нужно будет объединяться с другими собственниками или продавать тому, кто владеет большей частью. И здесь уже основные владельцы смогут диктовать условия.

        Запрет на микродоли не действует на наследство. Если жилье наследуется, его можно поделить и на доли меньше 6 м². Например, у умершего была половина квартиры площадью 38 м². Наследники – мать, жена и двое детей. Каждый из них получит 1/8 этой квартиры – 4,75 м². И хотя это та самая микродоля, но такое разделение все еще возможно.

        Уточнение из ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ говорит о наследовании по любому основанию – значит, и по завещанию тоже.

Приватизация. Аналогичная ситуация с приватизацией. Если квартира приватизируется на нескольких человек, им могут законно принадлежать доли, которые в пересчете составят менее 6 м² на каждого.

        Запрет на микродоли также не действует на маткапитал. Если для покупки жилья использован маткапитал, нужно выделить доли всем членам семьи. Размер долей законом не установлен – он определяется по соглашению. Родители могут выделить детям и по 1/50 квартиры. Есть только рекомендация, чтобы доля была соразмерна по стоимости той части маткапитала, что приходится на члена семьи. Но это может быть совсем немного. Например, квартира площадью 70 м² стоит 7 млн рублей. Маткапитал – 500 000 Р. То есть каждому ребенку может достаться по 1,25 м² – и это будет законно.

        Если сейчас в собственности уже есть доля, для начала нужно проверить, сколько это в квадратных метрах:

        1) Надо найти документы или заказать выписку из ЕГРН. Там указана площадь.

        2) Необходимо посчитать площадь своей доли.

        3) Если она больше 6 м², ограничений на распоряжение нет. Но дробить на меньшие части ее нельзя.

        Если же проверенная доля меньше, то вариантов не так много:

        1) Можно продать такую долю другому собственнику. Само по себе распоряжение микродолями не под запретом – главное, чтобы в результате сделки по отчуждению у совладельцев было не меньше 6 м². Например, свои 5 м² можно продать собственнику другой такой же доли.

        2) Можно продать несколько долей одновременно. Например, если у шести наследников по 5 м² в квартире, они могут продать ее новому владельцу – он получит право собственности на 30 м², вопросов к такой сделке не будет.

Продать и подарить доли в квартире можно без нотариуса при соблюдении следующих условий: все собственники продают свои доли одновременно, они совершеннолетние, сделку оформляют по одному договору.

        С одной стороны, поправки в жилищный кодекс устранили давно назревшие проблемы. С другой – породили новые вопросы.

        Например, непонятно, если супруги купят в совместную собственность 8 м², а потом решат оформить доли – зарегистрируют ли такую сделку? По закону им и так фактически будет принадлежать по 4 м², но что на это скажут нотариус и Росреестр – неизвестно.

        Если супруги до 1 сентября оформили брачный договор, по которому после развода у кого-то из них возникает право собственности на 5 м², а после 1 сентября они расторгают брак – оформит ли Росреестр право собственности супругов на микродоли? Или нужно сейчас переписывать брачный договор?

        Для сделок с маткапиталом запрет на микродоли касается именно последующего выделения долей – после покупки квартиры владельцем сертификата. Но непонятно, можно ли сразу купить жилье на всех членов семьи, если у каждого будет меньше 6 м². Например, семья покупает без ипотеки комнату, чтобы там жил старший ребенок во время учебы. Площадь – 20 м². По договору всем принадлежит по 1/4, но это уже микродоли. Сможет ли продавец провести такую сделку? Если нет, то в чем смысл запрета в подобной ситуации, если потом родители все равно вправе будут оформить собственность в таких пропорциях?

        Скорее всего, Росреестр и нотариусы еще будут что-то разъяснять. Но если речь идет о сделках с микродолями, в любом случае не надо спешить теперь отдавать задаток или заключать предварительные договоры. Сначала необходимо проконсультироваться с экспертами.

       Источник см.: Тинькофф Журнал от 16.09.2022г.