Золотарев Михаил Юрьевич

        В договоре краткосрочного коммерческого найма жилья стороны закрепили право наймодателя в ряде ситуаций расторгнуть соглашение в одностороннем порядке. Наймодатель сделал это, когда гражданка не внесла платеж, и выселил ее.

        Гражданка «П» пытаясь оспорить данное решение наймодателя обратилась в суд. По ее мнению, специальное правило ГК РФ разрешает наймодателю расторгнуть договор лишь через суд.

        Суды в трех инстанциях отказали в удовлетворении требований гражданки «П», предъявленных ею как нанимателем к наймодателю по договору найма жилого помещения, о признании расторжения договора в одностороннем порядке незаконным, признании незаконным выселения из жилого помещения, взыскании убытков и компенсации морального вреда. Суды исходили из того, что стороны договора вправе были согласовать основания его одностороннего расторжения, а также из того, что гражданка «П» не исполнила обязанность по внесению платы за жилое помещение и что наймодателем соблюден предусмотренный договором порядок его расторжения.

        Суды апелляционной и кассационной инстанций дополнительно пришли к выводу о том, что вопреки суждениям гражданки «П» положения главы 35 ГК Российской Федерации, регулирующие правоотношения сторон по договору найма жилого помещения, не содержат запрета на досрочное расторжение такого договора в одностороннем порядке нанимателем либо наймодателем при наступлении условий, согласованных сторонами.

        Дело дошло до Конституционного суда РФ. Он среди прочего отметил:

        - судебное расторжение договора может занять столько же времени, сколько сам краткосрочный наем жилья (или больше). Применение только такого порядка создавало бы отрицательный стимул сдавать жилые помещения внаем, а при сдаче - надлежаще оформлять договоры;

        - когда наниматель существенно или долго нарушает обязательства, его контрагент теряет деньги;

        - если в договоре указали явно несправедливые основания одностороннего расторжения, наниматель может заявить суду, например, об их ничтожности.

        Таким образом, при краткосрочном найме жилья стороны могут согласовать условия, при которых наймодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке. Они должны быть однозначными и защищать наймодателя лишь от существенных нарушений договора, например от просрочки оплаты.

        Выводы Конституционного суда РФ нельзя применять, когда формально краткосрочный договор из-за его продления действует больше года.

        Документ: Постановление КС РФ от 02.06.2022 N 23-П